Aus dem Gemeinderat
Veröffentlicht am:
Planungszone Zweitwohnungen beschlossen
Ausgangslage
Die Stimmberechtigen der Schweiz nahmen am 11. März 2012 die sogenannte Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b der Bundesverfassung vom 18. April 1999; BV; SR 101) an.
Mit seiner ersten Zweitwohnungsverordnung vom 22. August 2012 stufte der Bundesrat die Einwohnergemeinde Ringgenberg noch als Zweitwohnungsgemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent ein. Gestützt auf eigene Erhebungen gelang es der Gemeinde Ringgenberg in der Folge jedoch nachzuweisen, dass ihr Zweitwohnungsanteil unter 20 Prozent liegt und dass sie folglich keine Zweitwohnungsgemeinde darstellt.
Seitdem das Bundesamt für Statistik die Anzahl Zweitwohnungen in den Gemeinden schweizweit nach einheitlichen Kriterien erhebt und zur Verfügung stellt, hat sich der Bestand an Zweitwohnungen in der Einwohnergemeinde Ringgenberg gemäss den Angaben des Bundes wie folgt entwickelt:
Stichtag: 1.1.2017
Zweitwohnungsanteil in Prozent (gerundet auf eine Stelle nach dem Komma): 16.6
Stichtag: 1.1.2018
Zweitwohnungsanteil in Prozent (gerundet auf eine Stelle nach dem Komma): 16.4
Stichtag: 1.1.2019
Zweitwohnungsanteil in Prozent (gerundet auf eine Stelle nach dem Komma): 18.1
Die Anzahl Zweitwohnungen in der Einwohnergemeinde Ringgenberg ist also gestiegen.
Aufgrund neuer Absatzkanäle hat in den letzten Jahren in der Gemeinde Ringgenberg zudem insbesondere die Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen merklich zugenommen. Speziell die Internetplattform Airbnb verstärkt diese Tendenz. Illustrierend dafür steht die Zunahme der via Airbnb angebotenen Wohnungen im Verwaltungskreis Interlaken-Oberhasli. Am 7. November 2018 orientierte der Hauseigentümerverband Interlaken-Oberhasli zum Thema Airbnb und wies dabei auf die folgende verstärkte Zunahme bei den vermieteten Airbnb-Wohnungen hin:
Namentlich wegen der mit der Internetplattform Airbnb in Zusammenhang stehenden verstärkten Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen haben die beiden benachbarten Gemeinden Interlaken am 13. Dezember 2018 und Unterseen am 17. Januar 2019 je eine Planungszone zwecks besserer Steuerung der Zweitwohnungsentwicklung erlassen. D. h., in diesen Gemeinden wird in den nächsten zwei Jahren weder die Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen noch der Neubau von Zweitwohnungen möglich sein. Dadurch wird der Zweitwohnungsdruck in der Gemeinde Ringgenberg aller Voraussicht nach steigen. Dieser Druck besteht in einem gewissen Mass bereits aufgrund der Tatsache, dass etliche Gemeinden im Berner Oberland, insbesondere im Verwaltungskreis Interlaken-Oberhasli als Zweitwohnungsgemeinden im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes gelten, in denen keine neuen Zweitwohnungen mehr baubewilligt werden dürfen.
Neben der drohenden Unterstellung unter die strenge Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes kann der beschriebene Zweitwohnungsdruck, der zurzeit auf der Gemeinde Ringgenberg lastet, zu konkreten negativen Folgen für Ringgenberg führen. Zu nennen sind bspw. die Verteuerung des Wohnraums für die ortsansässige Bevölkerung oder unerwünschte Immissionen in bis dato ruhigen Wohngebieten. Wenn die Gemeinde Ringgenberg das Problem proaktiv lösen will, sind rasch Massnahmen zu ergreifen.
Andere Gemeinden im Berner Oberland, deren Zweitwohnungsanteil ebenfalls noch unter 20% liegt, verfügen bereits über eigene Regeln zur Zweitwohnungssteuerung bzw. eine Erstwohnungsanteilsvorschrift. Die beiden Nachbarsgemeinden Interlaken und Unterseen haben vor Kurzem und die Gemeinde Meiringen vor rund einem Jahr eine Planungszone zur Prüfung von Erstwohnungsanteilsvorschriften erlassen. Zudem hat die Einwohnergemeinde Matten letzten Herbst einschränkende Regeln zur gewerblichen Beherbergung in den verschiedenen Zonen in Form von neuen Bestimmungen im Baureglement zur öffentlichen Mitwirkung gebracht.
Erwägungen
In der ganzen Region hat der Druck, bestehende Wohnungen vermehrt ausschliesslich als Airbnb-Wohnungen (oder ähnlich) zu nutzen, zugenommen. Im regionalen Kontext prüfen zurzeit mehrere Gemeinden gestützt auf Art. 71a des Baugesetzes den Erlass von Vorschriften zur Steuerung des Zweitwohnungsbestandes. Insbesondere haben die von einer Zunahme von Zweitwohnungen betroffenen Nachbargemeinden Interlaken und Unterseen dazu eine Planungszone erlassen. Die Einwohnergemeinde Ringgenberg hat aus touristischer Sicht grosses Potenzial und erreicht bereits heute einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 18 Prozent.
Aus diesen Gründen kommt Ringgenberg nicht darum herum, ebenfalls zu prüfen, ob geeignete Massnahmen erforderlich sind, um eine weitere Verschiebung des Verhältnisses von Erst- zu Zweitwohnungen zu verhindern oder zumindest negative Auswirkungen zu vermeiden. Falls sich solche Massnahmen aus Sicht des Gemeinderates als erforderlich erweisen sollten, werden diese sorgfältig zu evaluieren (Möglichkeiten, Vor- und Nachteile, Auswirkungen) und im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision in Form von neuen Bestimmungen im Baureglement zu erlassen sein. Mit dem Erlass einer Planungszone kann die notwendige Zeit geschaffen werden, damit Ringgenberg den Bedarf für eine eigene Zweitwohnungsregelung abklären und allfällige geeignete Massnahmen ausarbeiten und in Form von reglementarischen Bestimmungen erlassen kann.
Als Zweck der Planungszone wird entsprechend dem geschilderten Handlungsbedarf die Beschränkung von Zweitwohnungen festgelegt. Sämtliche zulässige Wohnnutzungen sind während der Dauer der Planungszone genau zu überprüfen und neue Zweitwohnungsnutzungen sind grundsätzlich nicht zulässig.
Da in Ringgenberg einerseits Wohnungen in der Gewerbezone zulässig sind und sich andererseits ausserhalb der Bauzone zahlreiche altrechtliche Wohnungen befinden, kann der Perimeter der Planungszone nicht auf die Wohnzone beschränkt werden, sondern muss aus Gründen der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer über das ganze Gemeindegebiet gelegt werden.
Umnutzungen von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen in Gemeinden, die dem ZWG nicht unterstellt sind, sind grundsätzlich nicht baubewilligungspflichtig. Solche Umnutzungen entziehen sich deshalb einem Zugriff durch die Gemeinde. Demgegenüber werden der Gemeinde Ringgenberg zu Zweitwohnungen umgenutzte Erstwohnungen im Wohnungsinventar gemäss den Vorgaben des ZWG voll angerechnet und können den Planungszweck beeinträchtigen. Deshalb wird unter Ziff. 2.b) der nachfolgenden Richtlinien zur Planungszone festgelegt, dass die Umnutzung von bestehenden Erstwohnungen in Zweitwohnungen baubewilligungspflichtig ist. Dies gestützt auf Art. 6 Abs. 1 Bst. c des Baubewilligungsdekrets, wonach die Umnutzung von Bauten baubewilligungspflichtig ist, wenn baurechtlich relevante Tatbestände betroffen sind. Aufgrund des Zwecks der Planungszone und der geschilderten Ausgangslage ist eine solche Umnutzung im vorliegenden Fall baurechtlich relevant.
Der Gemeinderat hat deshalb beschlossen:
Gestützt auf Art. 62 BauG in Verbindung mit Art. 27 des Raumplanungsgesetzes wird folgende Planungszone Zweitwohnungen beschlossen:
Planungszweck: Überprüfen sämtlicher zulässiger Wohnnutzungen im Hinblick auf die Beschränkung von Zweitwohnungen
Planungsperimeter: Ganzes Gemeindegebiet (alle Bau- und Nichtbauzonen)
Dauer: 2 Jahre
Wirkung: Innerhalb des Perimeters der Planungszone, d. h. im ganzen Gemeindegebiet darf nichts unternommen werden, das den Planungszweck beeinträchtigen könnte
Ersatz der Trafostation Gstyg und Kreuzgasse
Die BKW AG plant die Betriebsspannung der Mittelspannung von 12-kV auf 16-kV anzuheben. Dadurch müssen sämtliche Trafostationen, welche heute am 12-kV-Netz angeschlossen sind, auf diese Anpassung vorbereitet werden.
Der Gemeinderat beschloss, die BKW AG zu beauftragen, den Ersatz der beiden Transformatoren Kreuzgasse für rund 54’000 Franken und Gstyg für 41’000 Franken vorzunehmen.
Arbeitsvergaben Renaturierung Moosgräbli und Kugelfangsanierung
Die Baumeisterarbeiten für die Renaturierung Moosgräbli wurden an die Nufer Anderegg Bau AG, Ringgenberg, vergeben.
Die Aushubleistungen für die Kugelfangsanierung konnte im Freihändigen Verfahren vergeben werden. Der Auftrag wurde an die Nufer Anderegg Bau AG, Ringgenberg, vergeben. Die Transport- und Entsorgungsleistungen wurden im Einladungsverfahren vergeben. Der Auftrag erging an die KIBAG RE AG, Givisiez. Das Auftragsvolumen für die Kugelfangsanierung beträgt rund 530’000 Franken ohne die Ingenieurleistungen.
Sammelstellen Ringgenberg
Seit einiger Zeit werden an allen Sammelstellen in Ringgenberg für Glas, Büchsen und Dosen Beschädigungen an den Einwurföffnungen festgestellt. Dies die nüchterne Mitteilung der AVAG.
Insbesondere geht es hier um defekte Einwurfringe sowie einige Bürsten bei den Einwurföffnungen.
Aufgrund der Häufung des gleichen Schadens ist anzunehmen, dass es sich in den meisten Fällen nicht um Abnützung, sondern um Vandalismus handelt.
Ausgangslage
Die Stimmberechtigen der Schweiz nahmen am 11. März 2012 die sogenannte Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b der Bundesverfassung vom 18. April 1999; BV; SR 101) an.
Mit seiner ersten Zweitwohnungsverordnung vom 22. August 2012 stufte der Bundesrat die Einwohnergemeinde Ringgenberg noch als Zweitwohnungsgemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent ein. Gestützt auf eigene Erhebungen gelang es der Gemeinde Ringgenberg in der Folge jedoch nachzuweisen, dass ihr Zweitwohnungsanteil unter 20 Prozent liegt und dass sie folglich keine Zweitwohnungsgemeinde darstellt.
Seitdem das Bundesamt für Statistik die Anzahl Zweitwohnungen in den Gemeinden schweizweit nach einheitlichen Kriterien erhebt und zur Verfügung stellt, hat sich der Bestand an Zweitwohnungen in der Einwohnergemeinde Ringgenberg gemäss den Angaben des Bundes wie folgt entwickelt:
Stichtag: 1.1.2017
Zweitwohnungsanteil in Prozent (gerundet auf eine Stelle nach dem Komma): 16.6
Stichtag: 1.1.2018
Zweitwohnungsanteil in Prozent (gerundet auf eine Stelle nach dem Komma): 16.4
Stichtag: 1.1.2019
Zweitwohnungsanteil in Prozent (gerundet auf eine Stelle nach dem Komma): 18.1
Die Anzahl Zweitwohnungen in der Einwohnergemeinde Ringgenberg ist also gestiegen.
Aufgrund neuer Absatzkanäle hat in den letzten Jahren in der Gemeinde Ringgenberg zudem insbesondere die Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen merklich zugenommen. Speziell die Internetplattform Airbnb verstärkt diese Tendenz. Illustrierend dafür steht die Zunahme der via Airbnb angebotenen Wohnungen im Verwaltungskreis Interlaken-Oberhasli. Am 7. November 2018 orientierte der Hauseigentümerverband Interlaken-Oberhasli zum Thema Airbnb und wies dabei auf die folgende verstärkte Zunahme bei den vermieteten Airbnb-Wohnungen hin:
Namentlich wegen der mit der Internetplattform Airbnb in Zusammenhang stehenden verstärkten Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen haben die beiden benachbarten Gemeinden Interlaken am 13. Dezember 2018 und Unterseen am 17. Januar 2019 je eine Planungszone zwecks besserer Steuerung der Zweitwohnungsentwicklung erlassen. D. h., in diesen Gemeinden wird in den nächsten zwei Jahren weder die Umnutzung von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen noch der Neubau von Zweitwohnungen möglich sein. Dadurch wird der Zweitwohnungsdruck in der Gemeinde Ringgenberg aller Voraussicht nach steigen. Dieser Druck besteht in einem gewissen Mass bereits aufgrund der Tatsache, dass etliche Gemeinden im Berner Oberland, insbesondere im Verwaltungskreis Interlaken-Oberhasli als Zweitwohnungsgemeinden im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes gelten, in denen keine neuen Zweitwohnungen mehr baubewilligt werden dürfen.
Neben der drohenden Unterstellung unter die strenge Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes kann der beschriebene Zweitwohnungsdruck, der zurzeit auf der Gemeinde Ringgenberg lastet, zu konkreten negativen Folgen für Ringgenberg führen. Zu nennen sind bspw. die Verteuerung des Wohnraums für die ortsansässige Bevölkerung oder unerwünschte Immissionen in bis dato ruhigen Wohngebieten. Wenn die Gemeinde Ringgenberg das Problem proaktiv lösen will, sind rasch Massnahmen zu ergreifen.
Andere Gemeinden im Berner Oberland, deren Zweitwohnungsanteil ebenfalls noch unter 20% liegt, verfügen bereits über eigene Regeln zur Zweitwohnungssteuerung bzw. eine Erstwohnungsanteilsvorschrift. Die beiden Nachbarsgemeinden Interlaken und Unterseen haben vor Kurzem und die Gemeinde Meiringen vor rund einem Jahr eine Planungszone zur Prüfung von Erstwohnungsanteilsvorschriften erlassen. Zudem hat die Einwohnergemeinde Matten letzten Herbst einschränkende Regeln zur gewerblichen Beherbergung in den verschiedenen Zonen in Form von neuen Bestimmungen im Baureglement zur öffentlichen Mitwirkung gebracht.
Erwägungen
In der ganzen Region hat der Druck, bestehende Wohnungen vermehrt ausschliesslich als Airbnb-Wohnungen (oder ähnlich) zu nutzen, zugenommen. Im regionalen Kontext prüfen zurzeit mehrere Gemeinden gestützt auf Art. 71a des Baugesetzes den Erlass von Vorschriften zur Steuerung des Zweitwohnungsbestandes. Insbesondere haben die von einer Zunahme von Zweitwohnungen betroffenen Nachbargemeinden Interlaken und Unterseen dazu eine Planungszone erlassen. Die Einwohnergemeinde Ringgenberg hat aus touristischer Sicht grosses Potenzial und erreicht bereits heute einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 18 Prozent.
Aus diesen Gründen kommt Ringgenberg nicht darum herum, ebenfalls zu prüfen, ob geeignete Massnahmen erforderlich sind, um eine weitere Verschiebung des Verhältnisses von Erst- zu Zweitwohnungen zu verhindern oder zumindest negative Auswirkungen zu vermeiden. Falls sich solche Massnahmen aus Sicht des Gemeinderates als erforderlich erweisen sollten, werden diese sorgfältig zu evaluieren (Möglichkeiten, Vor- und Nachteile, Auswirkungen) und im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision in Form von neuen Bestimmungen im Baureglement zu erlassen sein. Mit dem Erlass einer Planungszone kann die notwendige Zeit geschaffen werden, damit Ringgenberg den Bedarf für eine eigene Zweitwohnungsregelung abklären und allfällige geeignete Massnahmen ausarbeiten und in Form von reglementarischen Bestimmungen erlassen kann.
Als Zweck der Planungszone wird entsprechend dem geschilderten Handlungsbedarf die Beschränkung von Zweitwohnungen festgelegt. Sämtliche zulässige Wohnnutzungen sind während der Dauer der Planungszone genau zu überprüfen und neue Zweitwohnungsnutzungen sind grundsätzlich nicht zulässig.
Da in Ringgenberg einerseits Wohnungen in der Gewerbezone zulässig sind und sich andererseits ausserhalb der Bauzone zahlreiche altrechtliche Wohnungen befinden, kann der Perimeter der Planungszone nicht auf die Wohnzone beschränkt werden, sondern muss aus Gründen der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer über das ganze Gemeindegebiet gelegt werden.
Umnutzungen von Erstwohnungen zu Zweitwohnungen in Gemeinden, die dem ZWG nicht unterstellt sind, sind grundsätzlich nicht baubewilligungspflichtig. Solche Umnutzungen entziehen sich deshalb einem Zugriff durch die Gemeinde. Demgegenüber werden der Gemeinde Ringgenberg zu Zweitwohnungen umgenutzte Erstwohnungen im Wohnungsinventar gemäss den Vorgaben des ZWG voll angerechnet und können den Planungszweck beeinträchtigen. Deshalb wird unter Ziff. 2.b) der nachfolgenden Richtlinien zur Planungszone festgelegt, dass die Umnutzung von bestehenden Erstwohnungen in Zweitwohnungen baubewilligungspflichtig ist. Dies gestützt auf Art. 6 Abs. 1 Bst. c des Baubewilligungsdekrets, wonach die Umnutzung von Bauten baubewilligungspflichtig ist, wenn baurechtlich relevante Tatbestände betroffen sind. Aufgrund des Zwecks der Planungszone und der geschilderten Ausgangslage ist eine solche Umnutzung im vorliegenden Fall baurechtlich relevant.
Der Gemeinderat hat deshalb beschlossen:
Gestützt auf Art. 62 BauG in Verbindung mit Art. 27 des Raumplanungsgesetzes wird folgende Planungszone Zweitwohnungen beschlossen:
Planungszweck: Überprüfen sämtlicher zulässiger Wohnnutzungen im Hinblick auf die Beschränkung von Zweitwohnungen
Planungsperimeter: Ganzes Gemeindegebiet (alle Bau- und Nichtbauzonen)
Dauer: 2 Jahre
Wirkung: Innerhalb des Perimeters der Planungszone, d. h. im ganzen Gemeindegebiet darf nichts unternommen werden, das den Planungszweck beeinträchtigen könnte
Ersatz der Trafostation Gstyg und Kreuzgasse
Die BKW AG plant die Betriebsspannung der Mittelspannung von 12-kV auf 16-kV anzuheben. Dadurch müssen sämtliche Trafostationen, welche heute am 12-kV-Netz angeschlossen sind, auf diese Anpassung vorbereitet werden.
Der Gemeinderat beschloss, die BKW AG zu beauftragen, den Ersatz der beiden Transformatoren Kreuzgasse für rund 54’000 Franken und Gstyg für 41’000 Franken vorzunehmen.
Arbeitsvergaben Renaturierung Moosgräbli und Kugelfangsanierung
Die Baumeisterarbeiten für die Renaturierung Moosgräbli wurden an die Nufer Anderegg Bau AG, Ringgenberg, vergeben.
Die Aushubleistungen für die Kugelfangsanierung konnte im Freihändigen Verfahren vergeben werden. Der Auftrag wurde an die Nufer Anderegg Bau AG, Ringgenberg, vergeben. Die Transport- und Entsorgungsleistungen wurden im Einladungsverfahren vergeben. Der Auftrag erging an die KIBAG RE AG, Givisiez. Das Auftragsvolumen für die Kugelfangsanierung beträgt rund 530’000 Franken ohne die Ingenieurleistungen.
Sammelstellen Ringgenberg
Seit einiger Zeit werden an allen Sammelstellen in Ringgenberg für Glas, Büchsen und Dosen Beschädigungen an den Einwurföffnungen festgestellt. Dies die nüchterne Mitteilung der AVAG.
Insbesondere geht es hier um defekte Einwurfringe sowie einige Bürsten bei den Einwurföffnungen.
Aufgrund der Häufung des gleichen Schadens ist anzunehmen, dass es sich in den meisten Fällen nicht um Abnützung, sondern um Vandalismus handelt.
